Warum schafft es der Bund nicht, die Preisbremse im Miet- und Wohnungsmarkt zu treten?

Stadtbegrünung (ai)

Der deutsche Miet- und Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter erheblichem Druck. Steigende Mieten, ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum und wachsende soziale Ungleichgewichte treffen längst nicht mehr nur Großstädte, sondern zunehmend auch Mittel- und Kleinstädte. Diese angespannte Lage bildet den Hintergrund für politische Maßnahmen, kommunale Überforderung und einen spürbaren Vertrauensverlust vieler Menschen in die Steuerungsfähigkeit des Staates.

1) Rechtlicher Rahmen: Bund vs. Kommunen - Bundesgesetz gibt den Rahmen vor

Instrumente wie die Mietpreisbremse oder Förder-programme für Wohnungsbau basieren auf Bundes-gesetzen und Landesverordnungen. Die Kommunen sind nicht frei, eigene Mietpreisgrenzen zu erfinden, sondern müssen sich an die Rechtslage halten, die Bund und Länder vorgeben.

Beispiel Mietpreisbremse:

Die Regelung wird auf Bundesebene bestimmt, die Bundesländer legen per Verordnung fest, in welchen Städten und Gemeinden sie gilt – weil dort ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt.

Die Kommunen selbst haben hier keine freie Entscheidungsgewalt, sondern setzen um, was ihnen rechtlich zugestanden wird.

2) Kommunen als wichtigste Umsetzungsebene - Mietspiegel und Durchsetzung

Viele Entscheidungen hängen davon ab, wie gut Städte und Gemeinden Mietspiegel erstellen und pflegen, weil dieser Vergleichsmaßstab für die Mietpreisbremse ist. Das ist zwar rechtlich möglich, aber personal- und datenintensiv.

Der Mietspiegel wird oft lokal erhoben – dafür brauchen Kommunen Fachpersonal und Ressourcen.

Für die Durchsetzung gilt: Mieter müssen in der Regel selbst aktiv werden, wenn Vermieter zu hohe Mieten verlangen – oft mit rechtlicher Unterstützung. Kommunen sind hier nur indirekt beteiligt.

3) Bauen von neuem Wohnraum – große Herausforderung: Planungs- und Bauverfahren

Kommunen haben bei der Bauplanung, Flächennutzung und Vergabe von Baugrund Gestaltungskraft. Sie können Bauland ausweisen, Bebauungspläne aufstellen und Investoren steuern.

Allerdings stocken viele Bauvorhaben – Baugenehmigungen sind zeitaufwendig, Baukosten hoch und oft fehlt es an geeignetem Bauland. Den Kommunen fehlen hier oft finanzielle Ressourcen und Fachpersonal, um Projekte schnell umzusetzen.

Fördermittel und Bundesprogramme

Der Bund stellt Fördermittel für sozialen Wohnungsbau und beschleunigte Verfahren zur Verfügung (z. B. Bau-Turbo-Gesetz), aber die eigentliche Umsetzung vor Ort liegt bei Kommunen. Auch hier hängt der Erfolg von personellen Kapazitäten ab.

4) Finanzielle Begrenzung vor Ort

Kommunen haben begrenzte Einnahmen (z. B. Grundsteuern, Gewerbesteuern). Große Bauvorhaben oder soziale Wohnprojekte benötigen oft Bundes- und Landesmittel, weil allein kommunale Haushalte sie kaum stemmen können. Wenn die Fördermittel nicht ausreichen oder kompliziert beantragt werden müssen, verzögert das Projekte.

5) Praxis: Unterschiedliche Leistungsfähigkeit

Großstädte (z. B. Berlin, München, Hamburg) haben größere Verwaltungskapazitäten, häufig eigene Wohnungsämter und können schneller reagieren.

Kleinere Gemeinden haben oft nicht genügend Personal oder Fachwissen, um komplexe Wohnungs- oder Bauprojekte zu steuern.

Das führt zu einem Flickenteppich in der Umsetzung: Manche Städte nutzen Mietpreisbremsen und Bauinstrumente intensiv, andere kaum.

6) Kann die Bundesregierung ihre wohn- und kostendämpfenden Ziele durchsetzen?

Ja - auf dem Papier. Der Bund schafft den rechtlichen Rahmen und stellt Mittel bereit. Aber die eigentliche Umsetzung hängt stark von den Kommunen und Ländern ab. Und dort – wegen begrenzter Ressourcen, bürokratischer Hürden, unterschiedlicher Marktdynamiken und politischer Prioritäten – klappt es nicht überall gleich gut oder gleich schnell.

Die Effizienz hängt deshalb davon ab, wie gut Länder und Gemeinden personell, finanziell und organisatorisch ausgestattet sind, um die Vorgaben umzusetzen.

Erfolgsgeschichten

1. Wien als Referenz – kommunaler Wohnbau wirkt

Auch wenn Wien nicht in Deutschland liegt, dient es vielen Kommunen als Vergleichsfolie: Über 60 % der Bevölkerung leben dort in gefördertem oder kommunalem Wohnraum. Die Stadt agiert selbst als Bauherrin, hält Grund und Boden langfristig in öffentlicher Hand und entzieht große Teile des Marktes der Spekulation.
Lehre für Deutschland: Wo Kommunen dauerhaft bauen, besitzen und vermieten, bleiben Mieten stabil.

2. Hamburg – Bündnis für das Wohnen

Hamburg setzt seit Jahren auf feste Bauziele, Quoten für sozial geförderten Wohnungsbau und Kooperationen mit Genossenschaften. Jährlich werden mehrere tausend neue Wohnungen genehmigt, ein relevanter Anteil davon preisgebunden.
Erfolg: Der Mietanstieg ist messbar langsamer als in vergleichbaren Metropolen.

3. Leipzig – kommunale Wohnungsunternehmen stabilisieren

Leipzig hat frühzeitig seine kommunalen Wohnungsbestände nicht verkauft und nutzt sie aktiv zur Mietdämpfung. Trotz starkem Zuzug blieben Bestandsmieten lange vergleichsweise moderat.
Erfolg: Öffentliche Akteure wirken als Preisanker im Markt.

Misserfolgsgeschichten

1. Berlin – regulatorische Brüche

Der gescheiterte Mietendeckel führte zu jahrelanger Rechtsunsicherheit. Nach seiner Aufhebung stiegen Mieten teils sprunghaft, Investitionen wurden verschoben oder verteuert.
Misserfolg: Symbolpolitik ohne dauerhafte rechtliche Absicherung verschärfte die Lage.

2. München – Markt außer Kontrolle

Trotz Förderprogrammen, Mietpreisbremse und Baulandmodellen zählt München zu den teuersten Wohnungsmärkten Europas. Baukosten, Grundstückspreise und Renditeerwartungen überlagern jede Regulierung.
Misserfolg: Kommunale Instrumente reichen nicht gegen extreme Marktdynamiken.

3. Frankfurt am Main – Wohnen als Anlageprodukt

In Frankfurt wurden zahlreiche Neubauten primär für Kapitalanleger errichtet. Hochpreisige Mikro-Apartments, Leerstand und möblierte Kurzzeitvermietung verdrängen Normalverdiener.
Misserfolg: Fehlsteuerung bei Neubau und Nutzungskontrolle.

Fazit

Erfolg entsteht dort, wo Kommunen dauerhaft Verantwortung übernehmen: durch eigenen Wohnungsbestand, aktive Bodenpolitik und verlässliche Rahmenbedingungen.
Scheitern droht dort, wo Marktlogik dominiert, Regulierung inkonsequent bleibt oder politische Instrumente nicht rechtssicher und langfristig angelegt sind.